國開行人士向財新記者證實(shí)，“目前國開行近10萬億元總資產(chǎn)中，其中增加的1萬億元就是來自央行的再貸款，二季度已到賬?，F(xiàn)在國開行發(fā)放的支持棚戶區(qū)改造的貸款就是來自于此。”
財新記者獲悉，這1萬億元的再貸款期限三年，根據(jù)棚戶區(qū)改造的進(jìn)度放貸，年利率在6%以下。還款來源是國開行住宅金融事業(yè)部未來在銀行間債市發(fā)行的住宅金融專項(xiàng)債券。
中國社科院金融所金融實(shí)驗(yàn)研究室主任、廣發(fā)證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家劉煜輝對此表示，短期看再貸款支持保障房，有利于平抑房價，穩(wěn)定樓市；但棚改房和保障房缺乏回款的現(xiàn)金流支撐，在建設(shè)期對產(chǎn)業(yè)鏈有拉動作用，而建成之后，資產(chǎn)沉淀之后怎么辦？
棚改貸提速
6月底，為落實(shí)國務(wù)院4月2日常務(wù)會議精神，即進(jìn)一步發(fā)揮開發(fā)性金融對棚戶區(qū)改造的支持，銀監(jiān)會已批復(fù)同意國家開發(fā)銀行籌建住宅金融事業(yè)部。
與此同時，國開行的棚改貸提速。今年上半年國開行新增承諾棚改貸款6760億元，是去年同期的18倍，發(fā)放2195億元；其中，自4月2日國務(wù)院常務(wù)會議以來發(fā)放1949億元，是去年同期的4倍以上。支持新增建筑面積約2.5億平方米，惠及棚戶區(qū)居民213萬戶。
今年政府工作報告確定改造的各類棚戶區(qū)的戶數(shù)為470萬戶，是2009年有相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)以來棚改任務(wù)最重的一年，資金需求量大。住建部發(fā)言人倪虹在全國“兩會”期間表示，這一規(guī)模的改造需要超過1萬億元的資金。
4月2日，國務(wù)院常務(wù)會議確定，由國家開發(fā)銀行成立專門機(jī)構(gòu)，實(shí)行單獨(dú)核算，采取市場化方式發(fā)行住宅金融專項(xiàng)債券，重點(diǎn)用于支持棚改及城市基礎(chǔ)設(shè)施等相關(guān)工程建設(shè)。
會議明確，要更大規(guī)模推進(jìn)棚改，必須抓住資金保障這個“牛鼻子”，把政策支持和市場機(jī)制有效結(jié)合，尤其要發(fā)揮好依托國家信用、服務(wù)國家戰(zhàn)略、資金運(yùn)用保本微利的開發(fā)性金融的“供血”作用，為棚改提速提供依法合規(guī)、操作便捷、成本適當(dāng)、來源穩(wěn)定的融資渠道，保證棚改任務(wù)的資金需要，并努力降低資金成本。
財新記者獲悉，作為國開行的二級機(jī)構(gòu)，住宅金融事業(yè)部下設(shè)三個局，不是獨(dú)立法人，但定價、成本核算、資金來源均獨(dú)立，針對棚戶區(qū)改造及保障房的貸款利率在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上下浮10%。
國開行人士稱，該事業(yè)部將按“市場運(yùn)作、單獨(dú)核算、保本微利、高效透明”的經(jīng)營原則，為全國棚改提速提供成本適當(dāng)、長期穩(wěn)定的資金，并通過建立責(zé)、權(quán)、利相結(jié)合的經(jīng)營管理體系和運(yùn)行機(jī)制，推動實(shí)現(xiàn)住宅金融業(yè)務(wù)的集約化、專業(yè)化管理和長期可持續(xù)發(fā)展。
“賬戶已獨(dú)立單獨(dú)核算，堅(jiān)持國開行保本微利的原則，”國開行知情人向財新記者透露，“先要解決低成本資金來源的問題，否則高融資成本無法做到下浮10%的低利率。”
過去一年，十年期國開債收益率攀升。其中，國開行債券收益率上揚(yáng)近180個基點(diǎn)，近6%。目前國開行債券平均收益率在5.3%左右，融資成本大幅攀升。如何獲得低成本、長期限的資金支持棚改，一直是個難題。此次，萬億元央行再貸款遂成為棚改資金的新渠道。
在近日國開行召開的二季度工作會議上，國開行董事長胡懷邦表示，下半年國開行要加快住宅金融事業(yè)部開業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)，同時打好支持棚改攻堅(jiān)戰(zhàn)，爭取全年發(fā)放貸款4000億元以上，確保棚改好事辦好，提高棚改資金使用效率。
目前，國開行的保障房及棚戶區(qū)改造貸款規(guī)模已占同業(yè)的半壁江山。2013年全年國開行發(fā)放城鎮(zhèn)化貸款9968億元，接近全行當(dāng)年人民幣貸款的三分之二；2013年發(fā)放棚戶區(qū)改造專項(xiàng)貸款1060億元，同比增長36%。
地方現(xiàn)實(shí)
據(jù)國開行人士介紹，目前各地政府保障房建設(shè)需求比較大。國開行已先后與四川、陜西、湖南、遼寧、廣西、河南和貴州等省區(qū)達(dá)成支持棚改項(xiàng)目的貸款協(xié)議或意向。
目前，已經(jīng)有多個省份出臺了棚改融資方案，設(shè)立省級投融資主體對接國開行、統(tǒng)貸統(tǒng)還。由于公租房、廉租房、棚戶區(qū)改造期限較長（十年以上），且回款困難，商業(yè)銀行不愿意介入，而國開行的貸款融資成本低、貸款期限長，中長期貸款一般為10年至15年，可有效緩解棚戶區(qū)改造資金瓶頸，成為地方新一輪城鎮(zhèn)化的主力支持銀行。
一位高級金融專家稱，棚改及保障房問題是供大于求，后期會造成大量房屋閑置。國外的保障房是建在市中心，降低中低收入群體的生活成本，也可減少交通流量。而中國的棚改房以及保障房往往建在城市的邊遠(yuǎn)郊區(qū)。低收入群的需求特征是，寧肯在市區(qū)租一個狹小的房間，也不愿意住那么遠(yuǎn)，生活交通成本高，“在這種情況下，無論是住房公積金、還是政策性貸款支持，都會出現(xiàn)很大風(fēng)險，因?yàn)楹茈y收回來。政府投入巨大資源，風(fēng)險是否評估過？”
一位國開金融城市發(fā)展基金人士表示，很多城市城區(qū)用地已經(jīng)沒有了，即便是棚戶區(qū)騰出的用地，由于地處城市中心，地價成本非常高昂，地方政府不太可能用這種土地建設(shè)大規(guī)模保障房及安置性住房，所以大多數(shù)保障房及棚改房都設(shè)在郊區(qū)。
對于這一規(guī)劃格局，地方也有其苦衷。“棚改房、回遷房、保障房，這一類土地都是劃撥性質(zhì)，地方政府是無法獲得收益的，而中國的地方財政對土地收入的依賴很大，地方稅源并不多，而地方承擔(dān)的社會保障事務(wù)包括社保、醫(yī)保等，財政壓力也很大，讓地方政府拿出好的地塊去做保障房、棚改房，也不現(xiàn)實(shí)?！敝械伦》績π钽y行副行長王峰向財新記者介紹說。
定位回歸
劉煜輝指出，近年中國經(jīng)濟(jì)對貨幣的依賴越來越強(qiáng)，央行不僅要管總量，還要管結(jié)構(gòu)，某種程度上，央行是在代行商業(yè)銀行的職能；但中國問題的根源在于資金分配效率，有金融組織體系問題，更主要的是金融信用財政化愈發(fā)嚴(yán)重。
“國開行的問題是首先要界定清楚到底做什么，不能腳踏兩只船?！苯咏鼌R金公司人士對此曾分析稱。改革之初，國務(wù)院給國開行的定位是服務(wù)于國家戰(zhàn)略的中長期貸款，“什么是國家戰(zhàn)略？這是一個很虛的定位，這也是當(dāng)年改革留的一個重要缺口?！?br /> “國開行的趨勢有點(diǎn)像美國“兩房”（房利美、房地美），商業(yè)性業(yè)務(wù)和政策性業(yè)務(wù)糾纏在一起，風(fēng)險承擔(dān)責(zé)任劃分不清?！苯咏斦咳耸吭绱吮硎?。
財新記者從多個渠道獲悉，央行金融穩(wěn)定局近期已啟動研究，探討國開行回歸政策性銀行的可能性?！敖窈蟮姆较蚩赡苁钦咝浴㈤_發(fā)性、商業(yè)性三種業(yè)務(wù)‘三合一’?！币晃粐_行人士表示。
在國開行近10萬億元資產(chǎn)中，當(dāng)前純政策性業(yè)務(wù)的資產(chǎn)只有幾千億元，政策性、開發(fā)性、商業(yè)性三種業(yè)務(wù)的邊界如何劃分、風(fēng)險承擔(dān)責(zé)任如何劃分？
是否應(yīng)有一個專門的條例規(guī)范約束其行為，“這取決于是否明確國開行政策性功能，與進(jìn)出口銀行和農(nóng)發(fā)行的改革方向一樣?！必斦咳耸空J(rèn)為，如是，這將意味著國開行應(yīng)不再介入商業(yè)性信貸業(yè)務(wù)，只專注于政策性業(yè)務(wù)，而非眼下兩種業(yè)務(wù)都在齊頭并進(jìn)。（來源：財新網(wǎng)）